토허제 총정리, 서울 집값의 미래는?(25.03.28.)

📌 토허제 총정리, 서울 집값의 미래는? 

최근 서울 강남 3구(서초·강남·송파구)와 용산구가 토지거래허가구역(토허제)으로 지정되면서 부동산 시장에 큰 변화가 나타나고 있음​. 하지만 이에 따른 경매 시장 활성화와 일부 지역 집값 상승 현상도 함께 관찰되고 있음. 과연 서울 집값은 어떤 방향으로 흘러갈까?

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📊 토허제 시행, 부동산 시장에 어떤 변화가?

1️⃣ 강남3구·용산구, 토허제로 거래 제한 

토허제란 일정 지역 내 부동산 거래를 제한하는 제도로, 허가 없이 매매가 불가능함. 이번 조치로 인해 강남·서초·송파·용산구 내 40만 가구가 규제 대상이 됨​.

 

📌 주요 변화
✅ 갭투자 차단: 전세를 끼고 주택을 매수하는 방식이 어려워짐
✅ 실거주 요건 강화: 구청 허가 없이 주택 매입 불가능, 2년 거주 의무 발생
✅ 시장 위축 우려: 부동산 거래량 감소로 이어질 가능성 높음

 

강남3구와 용산구에 대한 토허제 적용으로 일부 단지는 급매물이 나오면서 가격이 하락했지만, 특정 지역에서는 반대로 신고가를 경신하는 현상도 나타나고 있음​.

 

2️⃣ 경매 시장으로 몰리는 투자자들 

규제 지역에서 부동산을 매입하려면 까다로운 절차를 거쳐야 하지만, 경매 낙찰 시에는 토허제가 적용되지 않음. 이에 따라 강남3구 및 용산구의 부동산 경매 시장이 활성화되는 모습이 포착됨​.

 

📌 경매 시장 트렌드
✅ 낙찰가율 100% 돌파: 감정가보다 높은 가격으로 낙찰되는 사례 증가
✅ 투자자 유입 확대: 규제 회피를 위한 경매 시장 진입 증가
✅ 서울 외곽 지역까지 확대: 토허제로 인한 풍선 효과 발생

 

예를 들어, 서울 송파구 헬리오시티 전용 85㎡ 경매에는 87명의 응찰자가 몰렸으며, 낙찰가율이 104%를 기록함​.

 

3️⃣ 서울 집값, 앞으로 어떻게 될까? 

일각에서는 토허제 시행으로 집값이 하락할 것이라고 전망하지만, 다른 한편에서는 장기적으로 가격이 다시 오를 가능성도 제기됨​.

 

📌 전망
✅ 단기적 조정 가능성: 거래량 감소로 인해 단기적 가격 조정 예상
✅ 풍선 효과 발생 가능: 강남·용산의 수요가 다른 지역으로 이동할 가능성
✅ 장기적으로 강세 유지?: 공급 부족 및 핵심 지역 선호도 유지

 

압구정 등 일부 지역에서는 토허제 영향이 미미해 신고가를 경신하는 사례도 발생하고 있으며, 강남권 핵심 지역은 여전히 현금 부자들이 가격을 주도하는 모습임​.

 

🔎 투자자들은 어떻게 대응해야 할까?

토허제 시행 이후, 부동산 시장은 매우 복잡한 흐름을 보이고 있음. 따라서 투자자들은 신중한 접근이 필요함.

 

📌 추천 전략
✅ 경매 시장 활용: 토허제 적용을 받지 않는 경매 매물을 고려
✅ 서울 외곽 지역 주목: 토허제 풍선 효과로 수혜를 받을 가능성 있음
✅ 단기적 조정 후 매수 기회 탐색: 가격 조정이 끝난 후 진입 전략 고려

 

서울 부동산 시장은 규제와 수요가 복잡하게 얽혀 있어 단기적인 변동성에 휘둘리지 않고 장기적인 안목으로 접근하는 것이 중요함. 

 

📌 앞으로 서울 집값이 어떻게 변할지, 투자자들은 면밀히 시장을 분석해야 할 것임. 신중한 판단이 필요함!